İstanbul Defterdarlığı’ nın ‘’ 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan sözleşmeye istinaden arsa sahibinin hissesi üzerine tapuda yapılacak ipotek tesisi işleminin harçtan istisna olup olmadığı ‘’ hakkındaki özelgesi aşağıdaki gibidir.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, …, …, … adına kayıtlı olan ve tapu kütüğüne 21/8/2024 tarihinde "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şerhi işlenen …ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel sayılı, … m² miktarlı arsa vasıflı taşınmaz üzerine … lehine kat karşılığı sözleşme şerhinin tesis edildiği, söz konusu taşınmaz maliklerinden …'nin payı üzerine yüklenici ... lehine … TL bedel ile ipotek tesisi talebinde bulunulduğu belirtilerek, Müdürlüğünüzde yapılacak ipotek tesisi işleminin tapu harcı ve damga vergisinden muaf olup olmadığı hususunda görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde, bu Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi olduğu hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında, "Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır." hükmü yer almaktadır.

Özelge talep formu ekinde yer alan … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaz sahipleri ..., … ve … ile yüklenici … arasında …. Noterliğinde imzalanan … tarih ve … yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"nin "Arsa Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri" başlıklı (5.2) bölümünün 12 nci  maddesinde, "Arsa sahipleri, harç ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere işbu Sözleşmenin imzalanmasını müteakip 1 (bir) ay içerisinde taşınmazın tamamı üzerinde, Tapu Sicil Müdürlüğünde yüklenici lehine, işbu Sözleşmeden kaynaklanan alacaklarının güvencesini teşkil etmek üzere, tutarı taraflarca mutabakat sonucu belirlenecek olan yapı ipoteği tesis ve tescil etmeyi/ettirmeyi, bu konuda gerekli beyanları Tapu Sicil Müdürlüğüne ulaştırmayı kabul, beyan ve taahhüt eder. Toplam inşaatın %80'inin tamamlandığının taraflarca ortaklaşa belirlenecek teknik personel tarafından yazılı olarak tespitini; eğer taraflarca bu hususta anlaşılmazsa hakem bilirkişi tarafından tespit ve teyidini müteakip 7 (yedi) gün içinde ipotek fek edilecektir." hükmü, "Sözleşmeye Aykırılık ve Sözleşmenin Feshi" başlıklı 17 nci bölümünün 5 nci maddesinde, "Arsa sahiplerinin işbu Sözleşmenin 5.2.12 numaralı maddesinde belirtilen ipotek tescili yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde Yüklenici Sözleşmeyi başka hiçbir gerekçe göstermesine gerek olmaksızın fesih hakkına sahiptir." denilmektedir.

Buna göre, tapu kayıtlarına riskli yapı şerhi işlenen … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"ne istinaden söz konusu taşınmaz maliklerinden ...'nin hissesi üzerine yüklenici ... lehine Müdürlüğünüzde gerçekleştirilecek ipotek tesisi işleminden, 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca damga vergisi ve harç aranılmaması gerekmektedir.

 Bilgilerinize sunulur.       

Saygılarımızla…